Distrato de financiamento imobiliário: entenda como funciona

Entenda o que é o distrato de financiamento de imóvel e saiba quais são os seus direitos nesse processo.

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A quebra do contrato de financiamento de imóvel na planta, conhecida como distrato, é uma ação que tem se tornado comum, principalmente em tempos de crise, onde a renda do consumidor tende a cair, enquanto os preços e taxas de juros não param de crescer. Com isso, sonhos como o da casa própria que há algum tempo eram possíveis, acabam por se tornar inalcançáveis. E aí é preciso repensar alguns gastos.

Desistir do contrato de financiamento, seja por falta de condições para continuar pagando ou por reprovação na análise de crédito realizada pelo banco, é uma ação que gera multa e, muitas vezes, o consumidor não consegue recuperar boa parte do valor que investiu durante o tempo em que o imóvel esteve na planta. Por isso, deve ser uma decisão tomada com calma e só depois de uma tentativa de negociação com a incorporadora ou construtora. Afinal, pagar multa pela quebra do contrato  e perder boa parte do dinheiro investido deve ser sua última opção.

Entenda como funciona o distrato e saiba quais são os seus direitos nessa ação.

O que é o distrato de financiamento imobiliário

Distrato é o nome dado à quebra de um contrato de financiamento de imóvel na planta. Neste tipo de financiamento, você fecha negócio primeiro com a incorporadora ou construtora do imóvel, faz o pagamento da entrada e assina um contrato em que se propõe a pagar as parcelas do imóvel, até que ele esteja totalmente construído e seja feita a entrega das chaves.

Depois da construção do imóvel e entrega das chaves, o consumidor precisa procurar por um banco onde consiga financiar o restante do valor devido, e aí está o problema, pois nem sempre ele consegue ser aprovado na análise de crédito para fazer o financiamento. Assim, se for reprovado, o consumidor precisa recorrer a duas alternativas: pagar o imóvel à vista ou solicitar o distrato de seu financiamento.

Direitos do consumidor no distrato de financiamento imobiliário

O distrato de financiamento imobiliário na planta nem sempre é solicitado pelo consumidor pela conta de falta de condições de pagamento, em alguns casos, ele também pode ser feito por conta de atrasos na entrega do imóvel por parte da construtora. Mesmo não sendo a melhor opção para o consumidor, ao desistir do contrato de financiamento ele tem alguns direitos, para evitar que o mesmo seja prejudicado. Confira cada um deles:

  • Mesmo que não tenha feito o pagamento de algumas parcelas, o consumidor tem direito de pedir o distrato, desde que o pedido seja formalizado por escrito;
  • Se o pedido do distrato for por culpa do consumidor, ele não pode perder todo o valor investido no imóvel;
  • Se a construtora ou incorporadora se negarem a aceitar o pedido de distrato, ou o valor retido estiver acima do permitido, é direito do consumidor procurar a justiça.

Quais são as regras de devolução do dinheiro no distrato

É um direito do consumidor receber parte do dinheiro investido na compra do imóvel na planta, mesmo quando ele desiste da compra. Esses valores, recentemente atualizados, seguem dois critérios. Entenda quais são eles:

  • Para imóveis populares, como no caso de obras enquadradas para financiamento pelo programa Minha Casa Minha Vida, a incorporadora ou construtora pode reter até 10% do valor total do imóvel, desde que esse valor não ultrapasse de 90% do que já foi pago pelo consumidor.
  • Em caso de imóveis com valor mais alto, a retenção por parte da incorporadora pode ser de até 20% dos valores e, caso o comprador tenha feito o pagamento de um valor de sinal, este também é retido.

Como funciona o ressarcimento do distrato na prática

Considerando um financiamento no valor de R$ 100 mil no primeiro exemplo e um imóvel de R$ 500 mil no segundo exemplo, veja como funcionam as regras do distrato de financiamento na prática.

Exemplo 1 – Imóveis populares

Ao financiar um imóvel que custa R$ 100 mil, o consumidor fez o pagamento de R$ 10 mil de entrada (10% do valor do imóvel), porém ao solicitar o distrato do financiamento, a construtora poderá ficar com até 10% do valor do imóvel, desde que não ultrapasse 90% do que o consumidor já pagou.

Se 10% do valor do imóvel equivale a R$ 10 mil, a construtora poderá reter apenas R$ 9 mil reais do que já foi pago pelo consumidor (90% do total desembolsado pelo consumidor). Desta forma, R$ 9 mil ficam em posse da construtora, enquanto R$ 1 mil volta para a mão do consumidor.

Exemplo 2 – Imóveis mais caros

Ao financiar um imóvel que custa R$ 500 mil, o consumidor fez o pagamento de R$ 50 mil de sinal, e mais R$ 50 mil em parcelas, sendo um total de R$ 100 mil já pagos para a construtora.

Seguindo o segundo critério de ressarcimento no distrato, esse consumidor perderia o valor de sinal ( – R$ 50 mil) e também 20% do que já foi pago, no caso, R$ 10 mil (que equivale a 20% dos outros R$ 50 mil que ele pagou em parcelas). Sendo assim, a construtora ou incorporadora ficaria com um total de R$ 60 mil, e o consumidor receberia R$ 40 mil de volta.



Como evitar o distrato de financiamento imobiliário

Uma das formas mais simples e assertivas de evitar que no futuro o consumidor precise pedir o distrato do financiamento, é fazer uma simulação do financiamento junto ao banco, antes de comprar o imóvel na planta. Além disso, o consumidor pode simular a variação do INCC (Índice Nacional de Construção Civil), para descobrir se ele tem a capacidade de fazer o pagamento das parcelas durante a construção do imóvel e financia-lo, quando a entrega das chaves for feita.

Lembre-se! É muito importante que o consumidor considere que sua situação financeira atual pode não ser a mesma de quando a obra estiver concluída, o que pode dificultar ou até mesmo impedir que ele seja aprovado na análise de crédito do banco. Por isso, é preciso manter os pés no chão e evitar adquirir uma dívida maior do que pode pagar.

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