Imóvel Irregular: como regularizar 6 tipos de problemas

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Imóvel em inventário, sem escritura ou sem habite-se são situações que podem acontecer. Confira o que fazer se quiser regularizar a sua propriedade!

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Quem comprou um imóvel – ou quer vender um – provavelmente já descobriu que muitos problemas deixam o bem irregular. A falta de documentação, seja habite-se ou escritura, está no topo dessa lista. Mas a boa notícia é que você pode regularizar tudo isso. Nem sempre o custo será baixo, mas ao deixar a situação do imóvel em dia, você garante que não perderá tanto dinheiro na venda. Por isso, confira seis casos em que o imóvel pode ser considerado irregular pela justiça e saiba o que você pode fazer em cada situação.

1. Como regularizar se o imóvel não possui escritura

A escritura (ou Certidão de Matrícula) é um documento que precisa ter registro no cartório. Ele regulariza o imóvel e mostra quem é o proprietário. Por isso, quando um imóvel não tem esse documento, o dono pode correr alguns riscos, como a perda dessa propriedade. Sem a escritura, a compra e venda desse imóvel só pode ser feita com um “contrato de gaveta”, também conhecido como contrato de compra e venda.

Se você adquiriu um imóvel sem escritura, saiba que dá para regularizar a situação – mas o valor é alto. Os custos para fazer a escritura chegam a 4% do valor do imóvel, sem contar uma taxa que costuma ser cobrada e tem o valor mínimo de R$ 1 mil.

O principal problema de deixar o imóvel sem escritura será tentar vendê-lo. O motivo: as imobiliárias não costumam fazer vendas de imóveis que não têm escritura. E mesmo que fizessem esse negócio, os bancos dificilmente aprovariam um financiamento.

Por isso, regularizar a documentação torna-se um passo muito importante se você pretende vender o imóvel futuramente. Uma alternativa é encontrar os antigos donos ou herdeiros e pedir para a escritura ser lavrada, ou seja, emitida. Além da presença dos antigos proprietários, é necessário levar um título de compra para comprovar a negociação e registrar o imóvel. Esse documento é um protocolo que o cartório usa para registrar a existência do imóvel. Se você não encontrar os antigos donos ou os herdeiros ou não tiver nenhum documento que comprove a compra do imóvel, terá que procurar a justiça.

Nesse caso, o mais comum é mover uma ação por usucapião, comprovando que você está morando naquele imóvel há pelo menos cinco anos. Para isso, mostre contas, fotos ou leve algumas testemunhas.

O processo de regularizar um imóvel sem escritura costuma durar um ano e precisa de um advogado. Então, se você não conseguir uma consultoria jurídica de graça, provavelmente gastará 1% do valor do imóvel com o serviço do advogado particular.

2. Como regularizar se a compra do imóvel foi feita por contrato de gaveta

Isso acontece quando você compra ou vende um imóvel que estava em financiamento sem que o banco faça a transferência dessa dívida. Então, é feito um acordo informal, que não pode ser registrado oficialmente – o contrato de gaveta.

O risco maior nesse caso é que o comprador, por lei, não se torna proprietário do imóvel. Então, como o vendedor continua sendo o proprietário, ele teria o direito de vendê-lo a outros interessados se quisesse aplicar um golpe – entre outros riscos.

Por isso, procure registrar qualquer tipo de acordo. E, nesse caso, uma saída é pedir ao vendedor que faça um contrato deixando clara a venda do imóvel, os valores e todos os outros pontos que forem definidos.

3. Como regularizar se o imóvel não tem Habite-se

Este é um documento que a prefeitura entrega quando a obra construída respeitou o que estava no projeto e as exigências da região. Um dos problemas de não ter o habite-se é pagar mais caro no Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). Sem contar que a prefeitura tem o direito de cobrar multas porque a obra está irregular.

Então, o que fazer para deixar tudo de acordo com a lei? Você precisa da autorização da prefeitura, mas, antes disso, é necessário contratar um engenheiro para fazer uma planta da obra e verificar se está tudo de acordo com a lei. Depois, entre em contato com a prefeitura, entregue a planta realizada e peça a regularização.



Esse é um processo que costuma ser caro e demorado, mas vale a pena. Se você quiser vender o imóvel futuramente, por exemplo, e estiver sem o habite-se, perderá dinheiro nesse negócio. Então, resolva a regularização o quanto antes para diminuir os riscos de sair no prejuízo.

Decidiu comprar um imóvel sem esse documento? Tire dúvidas sobre o que fazer quando o imóvel não tem habite-se.

4. Como regularizar se o imóvel está em processo de inventário

“Isso significa que este bem pertencia a alguém que faleceu e, portanto, não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial”, conta o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Leandro Pacífico.

Dá para regularizar essa situação de duas formas: extrajudicialmente ou judicialmente. No primeiro caso, o inventário é feito em cartório, por meio de uma escritura pública, e é um processo muito mais rápido, que leva entre 30 e 60 dias. Aqui, você deve ir a um Cartório de Notas e, com a ajuda de um advogado, pedir o inventário. Os valores para essa regularização mudam bastante conforme a dificuldade que o advogado terá para conseguir as documentações. Em alguns casos, o custo chega a R$ 10 mil.

No entanto, existem três situações que obrigam você a pedir a regularização na justiça e ter o acompanhamento de um juiz. São elas: quando o falecido deixou um testamento, quando existem interessados no bem que não podem assumir o imóvel (por serem menores de idade ou estarem com problemas com a justiça, por exemplo) e quando existem opiniões diferentes sobre a partilha para os herdeiros. Nesse caso, você precisará ter mais paciência, pois o processo pode levar um ano.

5. Como regularizar se o imóvel tem dívidas

Existem dois tipos de dívidas: do imóvel e do proprietário. A do imóvel costuma ser o atraso de IPTU ou de taxas de condomínio. Nestes casos, a recomendação da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é tentar renegociar o acerto com o condomínio, pois esse é um problema entre o morador e o local que ele habita. Já a dívida do proprietário, que costuma ser o atraso no financiamento do imóvel, a dica é negociar diretamente com o banco.

E por que resolver esse problema? Quando você deixa de pagar qualquer tipo de dívida relacionada ao imóvel, corre risco de perder o bem para a justiça. Então, se algum imprevisto acontecer e você ficar com o orçamento do mês apertado, essa é uma dívida que você precisa ter prioridade no pagamento.

6. Como regularizar se você fez uma obra no imóvel sem avisar o Poder Público Municipal

Mudanças na planta da casa, como a ampliação de um cômodo ou a construção de outro imóvel no mesmo terreno precisam da autorização da prefeitura. Se você fez essa obra sem pedir a liberação, não tem jeito: precisa apresentar um projeto para a prefeitura.

Ele pode ser feito por um engenheiro ou por um arquiteto, e isso tem um custo. Daria para abrir mão destes especialistas, mas essa decisão traz alguns riscos: se a prefeitura perceber que a obra foi feita, ela poderá cobrar uma multa.



Sabia dessa? Prédios também devem ter registro!

Existe um documento chamado de convenção de condomínio que estabelece as regras de convivência do prédio. Por exemplo, é permitida a entrada de animais? Quais são os horários para usar a quadra de esportes ou a piscina? Quando serão realizadas as reuniões? E todas estas regras devem ser aprovadas por no mínimo dois terços dos proprietários, caso contrário, nenhuma regra pode ser determinada.

Além disso, o prédio precisa estar regularizado junto ao cartório porque, caso contrário, você será dono do mesmo imóvel junto com várias pessoas. E, como você tem direito a 30% do valor total, se alguém tiver uma dívida, todo mundo sairá prejudicado – e uma ação como esta leva entre 10 e 15 anos para ser resolvida! Qual a solução? A ABMH recomenda que você vá a um cartório para fazer a regularização. Para isso, você precisará de um advogado, que pode ser gratuito.





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