Os passos para comparar e escolher o melhor financiamento habitacional

Entender sobre como funciona o financiamento imobiliário pode render muitas vantagens ao seu bolso. Confira como comparar e escolher o melhor financiamento!

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O primeiro passo – e talvez o mais importante – na hora de comprar a sua casa é entender tudo sobre o financiamento imobiliário. Afinal, dependendo do preço do imóvel, do valor que você quer financiar e das parcelas que pode pagar por mês, a escolha do banco e do tipo de financiamento será diferente.

Para ajudá-lo a ter a melhor decisão, este guia traz as principais informações para quem deseja financiar a casa própria. Você conhecerá os tipos de financiamento habitacional que existem e verá quais bancos têm as menores taxas de juros do mercado. Vamos lá?

Os tipos de financiamento imobiliário

Durante o processo de busca do melhor financiamento imobiliário é comum surgir dúvidas a respeito dos tipos de financiamento que existem no mercado: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) e a Carteira Hipotecária (CH).

O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) são as formas de financiar um imóvel mais conhecidas no Brasil atualmente, sendo o SFH a forma de financiamento mais praticada pelos bancos. Existem muitas diferenças entre eles, mas a principal é a taxa de juros.

O SFH costuma ter juros anuais menores, porque existe uma lei proibindo os bancos de cobrarem mais do que 12% ao ano. Além disso, apenas para imóveis financiados por meio do SFH é possível utilizar o saldo do FGTS. Então, se você estiver dentro das condições desse sistema (que você descobrirá abaixo), sempre escolha o financiamento por SFH.

A Carteira Hipotecária já é mais parecida com o Sistema Financeiro Imobiliário por possuir condições mais livres, como valores e prazos máximos, e não ter regras pré fixadas por lei, porém sua taxa de juros é maior e pode oscilar entre 14% e 18%.

Compare as principais diferenças entre o SFH, SFI e a Carteira Hipotecária

Condições do imóvel

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): Apenas imóvel residencial. Deve ser o primeira casa ou apartamento no seu nome e o imóvel precisa estar na cidade onde você mora ou trabalha.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): Imóvel residencial ou comercial, em qualquer cidade. Não precisa ser o seu primeiro financiamento.

Carteira Hipotecária: Imóvel residencial ou comercial, em qualquer cidade. Não precisa ser o seu primeiro financiamento.

Valor máximo do imóvel

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 800 mil nos demais estados.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): Não existe limite de valor.

Carteira Hipotecária: Não existe limite de valor, mas em média é financiado de 30% a 60% do valor do imóvel.

Prazo para pagamento

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): Até 420 meses (35 anos).

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): Até 420 meses (35 anos) para imóvel residencial ou até 120 meses (10 anos) para imóvel comercial.

Carteira Hipotecária: Não existe prazo máximo, cada banco analisa a situação de cada cliente.

Juros

Sistema Financeiro de Habitação (SFH):  Até 12% ao ano.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): Muda conforme o banco, mas costuma passar de 12% ao ano.

Carteira Hipotecária: Muda conforme o banco e pode oscilar entre 14% e 18%.

Limite do Financiamento

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): Até 90% na tabela SAC (em que as parcelas diminuem com o tempo) ou até 80% na tabela Price (em que as parcelas mantêm o mesmo valor).

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): 100% na tabela SAC ou na tabela Price.

Carteira Hipotecária: Não informado.

Pode usar FGTS?

Sistema Financeiro de Habitação (SFH): Sim, de acordo com as regras de utilização do FGTS. Clique aqui para saber quais são.

Sistema Financeiro Imobiliário (SFI): Não. Clique aqui para saber quais são as regras de utilização do FGTS.

Carteira Hipotecária: Não. Clique aqui para saber quais são as regras de utilização do FGTS.

As taxas de juros para financiamento imobiliário nos 5 maiores bancos do país

O valor que cada banco cobra pelos juros é o principal motivo para um financiamento sair mais caro do que outro. Então, mesmo que você tenha conta há anos no mesmo lugar, pesquise sempre as taxas nos concorrentes. Para fazer esta comparação agora, veja os juros informados pelo site de cada banco para o Sistema Financeiro de Habitação, que é o mais usado em um financiamento imobiliário. A ordem dos bancos começa por quem tem os menores juros no SFH.

Santander

Juros SFH (% ao mês): 0,67% + TR

Itaú

Juros SFH (% ao mês): 0,67% + TR

Caixa Econômica Federal (CEF)

Juros SFH (% ao mês): 0,69% + TR

Bradesco

Juros SFH (% ao mês): 0,69% + TR

Banco do Brasil (BB)

Juros SFH (% ao mês): 0,79% + TR

Compare o financiamento com a melhor e a pior taxa

Para provar que faz diferença pesquisar os juros, fizemos uma simulação de um financiamento de imóvel no banco com a maior taxa de juros e no banco com a menor. Vamos considerar a taxa de SFH porque é a mais utilizada no financiamento imobiliário. Veja abaixo!

Exemplo

Vamos considerar que você fará um financiamento de 35 anos (420 meses), pelo sistema SFH, de um imóvel que custa R$ 200 mil (o sistema de cálculo de juros será o SAC).

Veja a diferença final se você financiar no Santander que tem a melhor taxa, ou no Banco do Brasil que tem a maior:

Santander

Valor do financiamento R$ 482.070 (0,67% ao mês)

Banco do Brasil (BB)

Valor do financiamento R$ 532.590 (0,79% ao mês)

Diferença: R$ 50.520

Essa é uma simulação apenas para você entender o impacto dos juros. Ela não inclui outros custos, como seguros, que também fazem parte do financiamento.

A qualidade de atendimento também é importante

Principalmente no caso de um financiamento de imóvel, em que a dívida com o banco pode durar até 35 anos. Afinal, você precisa saber que conseguirá ajuda do atendimento ao cliente se surgirem dúvidas ou imprevistos durante esse período.

Quem enfrentou algum problema com o banco pode usar o site do Reclame Aqui para aumentar as chances de resolver a situação. Então, estes clientes avaliam o atendimento que receberam e dão uma nota de 0 a 10 no site do Reclame Aqui. A Konkero reuniu as notas que cada um dos cinco grandes bancos recebeu. Confira:

Banco do Brasil (BB)

Nota do Reclame Aqui: 7,9
Índice de soluções no Reclame Aqui: 81,9%

Bradesco

Nota do Reclame Aqui: 7,8
Índice de soluções no Reclame Aqui: 82,8%

Santander

Nota do Reclame Aqui: 7,5
Índice de soluções no Reclame Aqui: 78,7%

Itaú

Nota do Reclame Aqui: 7,4
Índice de soluções no Reclame Aqui: 77,2%

Caixa Econômica Federal (CEF)

Nota do Reclame Aqui: Não informada
Índice de soluções no Reclame Aqui: Não informado

Entenda como esse ranking foi criado

Observação: Essa matéria pretende trazer informações adicionais que vão ajudar nossos usuários a tomarem as melhores decisões. Por esse motivo, ela nunca deve ser usada sozinha. As condições dos bancos podem mudar a todo momento, por isso é fundamental que o usuário negocie com diferentes instituições antes de fechar negócio. A nota do Reclame Aqui foi coletada em 06/11/2019 e as taxas de juros de financiamento de imóvel foram pesquisadas nos sites dos bancos e no Banco Central também em 06/11/2019, por isso, ambas estão sujeitas a alterações.

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Guilherme Prado: graduado e mestre em administração de empresas pela EAESP-FGV. Empreendedor há 21 anos, escreve sobre finanças pessoais há 8 anos.


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