Refinanciamento de Imóvel: tudo que você precisa saber

Está pensando em pegar um empréstimo com garantia de imóvel? Confira tudo o que você precisa saber sobre esta modalidade de crédito!

O refinanciamento imobiliário é uma modalidade de empréstimo em que você precisa deixar um imóvel ou veículo no seu nome como garantia de que vai conseguir realizar o pagamento, pois, caso contrário, o banco poderá tomar o bem de você. Por conta da garantia, esse crédito costuma ter taxas de juros menores em relação ao empréstimo pessoal comum, por exemplo.

Parece simples, mas só ter uma casa ou automóvel em seu nome não garante que você consiga o refinanciamento, pois o banco também faz uma avaliação de crédito para saber se você terá condições de pagar pelo empréstimo. Se interessou? Confira abaixo tudo o que você precisa saber antes de procurar o refinanciamento de imóvel.

1. O que é o refinanciamento de imóvel?

O refinanciamento imobiliário, também conhecido como empréstimo com garantia de imóvel, é um crédito onde é exigido um imóvel (comercial ou residencial) como garantia do pagamento da dívida. Nesse caso, ele fica temporariamente em nome do banco até o refinanciamento ser quitado – o termo específico utilizado para isso é alienado fiduciariamente. Então, caso você deixe de pagar a dívida, corre o risco de perder o imóvel. O dinheiro emprestado pode ser gasto da maneira que você quiser, isso significa que o banco não pedirá explicações sobre o uso do crédito.

2. Quem pode fazer o refinanciamento imobiliário?

A primeira regra é ter um imóvel no próprio nome. Então, o banco fará uma análise de crédito para saber quanto você ganha por mês e quanto poderia pagar nas parcelas para não se endividar. O imóvel também será avaliado porque o banco leva em conta o valor dele na hora de decidir quanto dinheiro emprestar. Algumas instituições exigem que você seja correntista, pois depositam o crédito do refinanciamento diretamente na sua conta corrente. Existem financeiras que oferecem esse tipo de crédito e, nesse caso, não é necessário ter conta corrente.

3. É possível pegar um empréstimo com garantia de imóvel com o nome sujo ou com restrição?

Dependendo de onde você fizer o refinanciamento, sim. Quem está com o CPF irregular dificilmente será aprovado na análise de um banco, mas algumas financeiras liberam o crédito mesmo para quem está negativado. Fique atento: nesse caso, as taxas de juros costumam ser mais altas.

4. Quais os tipos de imóvel que podem ser refinanciados?

Tanto residenciais quanto comerciais, geralmente no nome de quem pede o empréstimo com garantia de imóvel. Isso significa que imóveis registrados como bens de família ou em processo de inventário não costumam ser aprovados como garantia. Assim como casas construídas em áreas consideradas de risco ou imóveis em construção ou reforma podem ser recusados pelos bancos. Na dúvida, pergunte ao gerente quais as condições do refinanciamento do banco onde você pretende pedir o crédito.

5. Dá para refinanciar um imóvel irregular?

Normalmente, não. Os bancos recusam esse tipo de garantia, mas algumas financeiras liberam o refinanciamento de imóvel sem Habite-se.

6. Consigo refinanciar um imóvel ainda em financiamento?

Depende do lugar onde você pedirá o crédito. Os bancos exigem que o imóvel esteja completamente quitado, mas existem financeiras que aprovam um refinanciamento de imóvel ainda em pagamento. Nesse caso, a empresa costuma quitar a dívida do imóvel e inserir esse valor nas parcelas do empréstimo com garantia de imóvel. Como as taxas de juros das financeiras costumam ser maiores, nem sempre esse negócio vale a pena.

7. Posso refinanciar um imóvel comprado com carta de crédito, mas que ainda está como garantia da administradora?

Não. O motivo: no refinanciamento, seu imóvel é a garantia do empréstimo, então, ele fica temporariamente no nome do banco ou da financeira. Quando você compra o imóvel com a carta de crédito e está pagando as parcelas, ele fica temporariamente como garantia da administradora do consórcio.

Como um imóvel não pode ser alienado (dado como garantia) para mais de uma empresa, ele não será aprovado. Assim, só é possível refinanciar um imóvel comprado em consórcio quando você termina de pagar as parcelas para a administradora.

8. Qual é o valor máximo que consigo no empréstimo com garantia de imóvel?

Costuma ser de até 60% do valor do imóvel. Mas muitos bancos e financeiras também determinam um limite na quantia que será emprestada, independentemente do imóvel. Então, se o limite de 60% do imóvel for maior do que a quantia liberada pelo banco, não tem jeito: você terá que refinanciar em outro lugar.

9. Em quanto tempo o crédito do refinanciamento de imóvel é liberado?

O prazo varia conforme a instituição. Mas saiba que a documentação do imóvel costuma ser uma das responsáveis pelo atraso no refinanciamento. O fato de precisar abrir uma conta também pode atrapalhar esse processo.

10. Qual o prazo de pagamento do empréstimo com garantia de imóvel?

O prazo para pagamento de um refinanciamento de imóvel muda conforme o banco ou a financeira, mas costuma estar entre um e 30 anos.

11. Qual a taxa de juros do refinanciamento de imóvel?

Como existe um imóvel de garantia do pagamento, a taxa de juros costuma ser mais baixa do que em um empréstimo pessoal, por exemplo. Ela pode variar entre 1,09% e 9,10% ao mês.

12. Onde fazer o refinanciamento de imóvel?

Esse crédito está presente tanto em bancos quanto em financeiras. Os seis grandes bancos brasileiros trabalham com esse produto: Santander, Itaú, Bradesco, HSBC, Banco do Brasil e Caixa Econômica Federal. Além disso, existem bancos médios especializados no refinanciamento como: Creditas, Barigui Crédito Imobiliário, Intermedium, Daycoval entre outros.

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13. Quando compensa fazer um refinanciamento imobiliário?

Vale a pena se você precisa de dinheiro para quitar outras dívidas, pois as taxas de juros do empréstimo com garantia de imóvel costumam ser mais baratas do que em outros tipos de empréstimo. Então, se você tem uma dívida cara, como o cheque especial, você pode quitá-la com o refinanciamento e gastar menos no final.

Outro bom exemplo é pegar esse dinheiro para investir na sua empresa, principalmente quando comparado a um empréstimo pessoal. Compare esses dois tipos de crédito e tome a melhor decisão.

14. Posso refinanciar mais de um bem ao mesmo tempo?

Sim, mas isso depende da análise de crédito feita pelo banco e do valor das parcelas que você já tem. O refinanciamento não pode comprometer mais de 35% da sua renda, portanto, só é possível pegar outro crédito se os dois empréstimos com garantia contratados estiverem dentro desse limite.

15. Quais são os documentos exigidos para o refinanciamento de imóvel?

No caso do cliente, será solicitada uma cópia do RG e CPF, a certidão de casamento e o comprovante de renda e residência.

Para oferecer o imóvel como garantia, será exigida a Certidão de Matrícula do Imóvel (documento que contém o registro da propriedade no nome do cliente), a cópia da capa do Imposto Sobre Território Urbano (IPTU), onde constam o endereço e as áreas do imóvel e a Certidão Negativa de Tributos Imobiliários (documento fornecido pela prefeitura que garante a regularidade no pagamento dos impostos). Outros documentos podem ser necessários dependendo da instituição em que você contratar o refinanciamento.

16. Qual a diferença entre refinanciamento e hipoteca?

Os dois termos se referem à mesma operação: um bem que é oferecido como garantia de um empréstimo, sem que seja necessário justificar o uso desse dinheiro. No entanto, a hipoteca não coloca o imóvel temporariamente em nome do banco – já o empréstimo com garantia de imóvel, sim. No Brasil, os bancos escolheram usar o refinanciamento justamente porque têm o bem como propriedade até o final do pagamento da dívida. Nesse caso, é muito mais fácil tomar o imóvel, caso você não pague a dívida.

17. O que acontece se eu não conseguir pagar o empréstimo com garantia de imóvel?

O bem foi dado como garantia, então o banco pode tomá-lo se você não puder pagar as parcelas e não tentar uma negociação. Nesse caso, não tem jeito: o imóvel será leiloado.

18. Posso negociar o pagamento com o banco?

Sim, pois o interesse dele não é tomar a sua casa. Então, se perceber que está difícil pagar a dívida, converse com o seu gerente e tente negociar o valor das parcelas ou um prazo de pagamento maior.



19. Empréstimo com garantia de imóvel é a mesma coisa que refinanciamento de imóvel?

Sim. Os bancos ainda não adotaram uma nomenclatura padrão. Por isso você pode encontrar o mesmo tipo de empréstimo com os seguintes nomes: refinanciamento de imóvel, empréstimo com garantia de imóvel e crédito com garantia de imóvel (CGI).

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